Um olho no mar, outro na escritura
RIO— Poucos se deram conta, mas o último dia de 2015 foi um divisor de águas na cobrança de taxas que causam confusão e discórdia no setor imobiliário. A publicação da lei 13.240, dedicada a trâmites relacionados a imóveis da União, alterou e definiu pontos como a cobrança de laudêmio e taxa de ocupação, diminuindo significativamente os encargos. A novidade é um alívio para os bolsos de quem vai comprar ou vender imóveis nos chamados terrenos de marinha, aqueles considerados como pertencentes à União por ocupar, na costa marítima, uma área que leva em consideração padrões determinados em 1831.
O laudêmio, por exemplo, é cobrado sempre que há venda de um imóvel sujeito a essas taxas. Antes, correspondia a 5% do valor do terreno e das benfeitorias (área construída). Agora, é aplicado apenas sobre o terreno. Uma demonstração feita pelo Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-Rio) ilustra a mudança: um apartamento de 140m² na Praia de Copacabana com preço de venda de R$ 2,21 milhões teria laudêmio de R$ 51 mil pelo padrão anterior. Agora, esse valor cai para R$ 33.100.
Enquanto isso, a taxa de ocupação, que é cobrada anualmente e antes podia chegar a 5% do valor do terreno com a área construída, agora foi fixada em 2%, excluindo as benfeitorias.
Grande avanços? Sim. O fim dos problemas? Não. Ainda que a redução de custos seja significativa, essas cobranças ainda causam revolta.
— Nosso objetivo é acabar com a figura dos terrenos de marinha, que de forma esdrúxula só existe no Brasil e foi incorporado ao nosso sistema tributário no Império, estabelecendo a faixa de 15 braças craveiras (33 metros) para o lado do continente, a partir dos limites onde chegavam as águas do mar em 1831 — afirma o assessor do Secovi-Rio, Hélzio Mascarenhas.
Como explica o advogado e membro do Conselho de Administração da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Antônio Ricardo Corrêa, a existência desses terrenos decorre de um instituto jurídico chamado enfiteuse, contrato em que terras públicas são cedidas a particulares, que devem pagar uma pensão (ou foro) anual. No caso do Rio, segundo ele, as áreas mais afetadas estão entre a Zona Sul e a Barra da Tijuca.
— O instituto da enfiteuse é um dos mais anacrônicos do nosso sistema. Por ele, permite-se até mesmo que a família imperial continue recebendo “foro” pelos imóveis de determinadas localidades no Brasil, como é o caso de parte de Petrópolis — comenta Corrêa. — O Código Civil de 2002 pôs fim à criação de novas enfiteuses, mas preservou as já constituídas.
Era conhecido o calvário enfrentado por quem tem contratos assim, tanto para regularizar o uso, que, muitas vezes, já existia há décadas, quanto para pagar um valor justo ou transferir os seus direitos a terceiros.
R$ 210 milhões arrecadados em 2015
Segundo a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), só no estado do Rio de Janeiro há 101.596 unidades sujeitas a cobranças referentes a terreno de marinha. Mais da metade está na capital: 55.919. Somando foro, taxa de ocupação e laudêmio, elas representaram uma arrecadação de cerca de R$ 210 milhões no ano passado (sendo mais de R$ 151 milhões na capital).
Além da União, outros entes e entidades têm direito a essas cobranças. O próprio município do Rio tem esse poder sobre áreas que, espalhadas por 22 bairros, renderam mais de R$ 28 milhões em receitas enfitêuticas, em 2015. Também há famílias e entidades religiosas, como a Ordem São Francisco da Penitência e o Convento de Santa Teresa.
Não é raro que essas taxas virem caso de Justiça. Segundo o diretor de negócios da Carvalho Hosken, Guilherme Regal, uma das origens do problema está no fato de as demarcações serem feitas mais recentemente, apesar de a lei ser centenária.
— Houve cobranças que pegaram as pessoas de surpresa. O laudêmio dificultava muito a regularização fundiária e a legalização de imóveis. Como o valor era alto, algumas operações de compra e venda optavam por não fazer essa regularização para não arcar com o custo. A mudança na lei é importante nesse sentido — defende ele, destacando os avanços que ainda são esperados. — Obter toda a documentação para uma transação de compra e venda é um processo trabalhoso e demorado. Qualquer medida que diminua a burocracia e o custo facilita a regularização fundiária e, portanto, é bem-vinda.
A Associação dos Moradores do Tijucamar e Jardim Oceânico propôs uma Ação Civil Pública questionando a validade do processo administrativo da SPU na marcação de terrenos na região, além de pleitear a não obrigação do pagamento de foros, taxa de ocupação e laudêmios.
— De acordo com a lei, toda vez que a SPU fizer a demarcação de terrenos de marinha deverá convocar os proprietários, no trecho, pessoalmente, para acompanhar os trabalhos e apresentar os documentos que tiveram a respeito das suas respectivas propriedades. Como a SPU convocou os proprietários dos terrenos pelo Diário Oficial, que ninguém é obrigado a comprar e ler, entende-se que o processo de demarcação foi feito por “debaixo dos panos”. Logo, não tem valor jurídico a decisão da SPU, que declarou serem de marinha a maior parte dos terrenos do Jardim Oceânico — defende o presidente da entidade Luiz Igrejas, que já teve sinalizações positivas da Justiça e aguarda as decisões finais.
Terrenos da Marinha não são da Marinha
O advogado Aquidaban Fialho di Iulio tem intimidade com as cobranças de laudêmio e taxa de ocupação. Ele cuida de mais de 400 processos referentes a insatisfações com esses trâmites.
— A maior parte dos juízes tem apresentado posições favoráveis, sendo que a grande maioria tem feito alguma restrição à linha premar, definida há quase 200 anos e hoje completamente imaginária. Não é mais possível precisar essa marcação, em função dos aterros que foram feitos ao longo de todos esses anos e alterações ambientais — ressalta.
Conforme relata Fialho di Iulio, apesar das melhorias na legislação, ainda há gargalos na cobrança que mostram a desorganização na forma como é praticada. Como ele ilustra, no que diz respeito a área de marinha no Rio, há prédios em que um apartamento paga as taxas e um vizinho, não.
— Ao longo dos anos, algumas unidades foram remidas por pertencerem a marechais, por exemplo — exemplifica o advogado.
Demarcação pela SPU
Por meio da assessoria de imprensa, a SPU informou que a demarcação dos terrenos de marinha é realizada a partir de estudos e registrada em cartografias.
A Planta de Valores Genéricos (PVG), utilizada como base de cálculo das taxas de ocupação, foros e laudêmios, é atualizada anualmente. E as alterações são publicadas em jornais de grande circulação e no Diário Oficial da União.
Segundo a pasta, a memória de cálculo é disponibilizada na Superintendência do Patrimônio da União no Estado, sendo permitido a qualquer cidadão obter acesso a essas informações, bem como apresentar pedido de revisão, devidamente justificado.
O órgão também informou que, no caso do Rio, 80% dos imóveis sujeitos a taxa de ocupação, foro e laudêmio estão nos bairros Barra da Tijuca, Botafogo, Flamengo, Copacabana, Centro, Urca, Castelo, Penha, Ilha do Governador, Cidade Nova, Santo Cristo, Caju, Bom Sucesso e Leme.
Por fim, a SPU destacou que os recursos arrecadados com essas cobranças são recolhidos na conta única do Tesouro Nacional, não havendo uma destinação específica. Além disso, a pasta reforçou que, apesar do nome, os terrenos de marinha não têm qualquer tipo relação com a Marinha do Brasil, sendo de propriedade da União.
