Artigo: Infiltrações entre apartamentos: o que diz a lei, e quem deve pagar a conta?
Poucos problemas causam tanta dor de cabeça em condomínios quanto as temidas infiltrações e goteiras vindas do apartamento vizinho. Seja do andar de cima ou da lateral, os danos podem ser sérios: pintura danificada, móveis estragados, mofo, bolor, insetos, e, até riscos à saúde.
A origem da infiltração pode variar, incluindo falhas na impermeabilização, vazamentos em encanamentos ou problemas estruturais. Identificar corretamente quem é responsável pelo reparo demora e as vezes o prejuízo é enorme por que o morador de cima diz que vem do outro andar acima e vai até chegar na Caixa d´agua do prédio, porém, a Lei mudou.
Agora cabe processar o morador de cima ou da lateral de onde vem a infiltração, a legislação brasileira é clara, o proprietário do imóvel causador da infiltração responde pelos danos, mesmo que não tenha culpa direta.
Isso significa que, se o vazamento veio de um cano furado, falha na manutenção ou erro do construtor, o dono do apartamento de onde partiu o problema que chega no seu imóvel, deve arcar com os prejuízos causados ao vizinho, você processa ele, assim, caberá a ele processar o que lhe causa danos também (se for proveniente de outro apartamento).
Essa responsabilidade está amparada por dois artigos do Código Civil: O Art. 1.277 que Garante ao proprietário ou possuidor de um imóvel o direito de exigir do vizinho que cesse interferências que prejudiquem a segurança, o sossego e a saúde, e, o Art. 1.336, IV, que Impõe ao condômino o dever de não prejudicar a segurança, a salubridade e o sossego dos demais moradores.
Além disso, decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidaram o entendimento de que o proprietário responde pelos danos, mesmo sem culpa direta.
O Condomínio, também pode ser penalizado, pois, a situação muda quando o problema tem origem em áreas comuns do prédio, como telhado, fachada ou laje. Nesses casos, a responsabilidade é do condomínio, conforme a Lei nº 4.591/1964, que rege os condomínios edilícios. Após ser notificado pelo morador, o síndico deve providenciar os reparos e, se necessário, convocar assembleia para aprovar verbas.
Apenas para explicar, as infiltrações no último andar de um edifício apresentam desafios específicos, geralmente relacionados a problemas no telhado ou na laje de cobertura, essas áreas são de responsabilidade do condomínio, uma vez que fazem parte da estrutura comum do edifício.
No entanto, a jurisprudência também considera situações em que a responsabilidade pode ser compartilhada entre o condomínio e o morador, especialmente se o problema for agravado por ações do morador, como reformas inadequadas ou colocação de antenas de televisão no telhado, etc.
Os diversos Tribunais brasileiros têm consistentemente atribuído ao condomínio a responsabilidade por infiltrações que têm origem em falhas estruturais no telhado ou na laje de cobertura. Decisões judiciais confirmam que o condomínio deve arcar com os custos de reparação, independentemente de cláusulas contratuais que tentem transferir essa responsabilidade para o morador.
Cito por exemplo, o caso, se uma infiltração for causada por uma falha no telhado, entupimento de calhas, rachaduras nas telhas, etc., o condomínio será obrigado a realizar os reparos necessários e a indenizar o morador pelos danos causados.
No entanto, se a infiltração for causada por uma obra realizada pelo morador no terraço ou cobertura sem as devidas precauções, a responsabilidade pode ser compartilhada, nesse caso, tanto o condomínio quanto o morador podem ser responsabilizados pelos custos de reparo. É fundamental realizar uma inspeção técnica detalhada para identificar a origem exata da infiltração e determinar a responsabilidade correta.
Se você está enfrentando esse problema, e pretende ajuizar uma ação de danos materiais e morais contra o causador da infiltração, siga estes primeiros passos: Documente os danos com fotos e vídeos; Solicite uma vistoria técnica para identificar a origem da infiltração (pode ser até mesmo da defesa civil de sua cidade).
A boa convivência entre vizinhos depende de respeito e responsabilidade. E quando a água começa a escorrer pelas paredes, é a lei com os advogados que entram em cena para garantir Justiça. Seja você o afetado ou o causador, conhecer seus direitos e deveres é essencial para evitar conflitos e prejuízos maiores.
